主题：购房不得不知最常见五大纠纷
- 发表于2012-01-16
面对当下格局，发改委房地产研究中心主任刘琳注意到：至少现在中央强调坚决调控房地产政策不放松。
刘琳认为，当下中国所有的调控政策其实都在努力使房地产市场能够保持健康发展，而例如增加供给、控制投机、增加保障房建设、加强市场监管等措施并不是一个健康的市场所需要的。
面对当下相对疲软的中国房产市场，对中国经济应该会有很尖锐或者很锋利的影响。在此设问下，刘琳认为，宏观经济的发展是有周期性的，当下中国宏观经济的增速减缓是主动调控的结果，在这样的背景下出现了房地产市场的现今局面。
“可以预测到，明年房地产投资的增长肯定会有所下降，但是增长的下降对GDP的增长肯定会有影响。”刘琳否认了中国宏观经济靠房地产来支撑，房地产投资是固定资产投资里很重要的一块，但它并不占完全控制地位。同时刘琳注意到，保障房的投资带动作用会有增加，故而两项对比来看，对整体经济增长的影响是有限的，不会导致经济大幅回落。
刘琳认为，当下中国所有的调控政策其实都在努力使房地产市场能够保持健康发展，而例如增加供给、控制投机、增加保障房建设、加强市场监管等措施并不是一个健康的市场所需要的。
面对当下相对疲软的中国房产市场，对中国经济应该会有很尖锐或者很锋利的影响。在此设问下，刘琳认为，宏观经济的发展是有周期性的，当下中国宏观经济的增速减缓是主动调控的结果，在这样的背景下出现了房地产市场的现今局面。
“可以预测到，明年房地产投资的增长肯定会有所下降，但是增长的下降对GDP的增长肯定会有影响。”刘琳否认了中国宏观经济靠房地产来支撑，房地产投资是固定资产投资里很重要的一块，但它并不占完全控制地位。同时刘琳注意到，保障房的投资带动作用会有增加，故而两项对比来看，对整体经济增长的影响是有限的，不会导致经济大幅回落。
- 发表于2012-01-16
过数轮调控政策后，中国房产市场或将进行一轮大洗牌，但这属于正常的行业内部资源流动。刘琳亦否认中国房地产市场占整个中国经济的比重将来会发生大幅变动，缘于在城镇化完成之前，中国由住房建设来带动的投资增长仍然不会降低，长期来看对经济增长仍然有一定的拉动作用。
中国住房领域一直供不应求，相关政策对有买房求的普通民众来讲，应该是一个利好消息。
在刘琳的观察中，近些年政府在房地产方面出台的调控政策，其实际目标就是要支持居民合理的住房消费需求。而构建长期的、合理的住房制度也是企业所需要的。
刘琳认为，房地产行业调控政策放松的可能性不大，但从宏观背景来看，相对宽松的货币政策对这个行业也有一定的正面影响。
而2009年的期房如今已开始进入市场，如果通过打折销售能够消化吸纳一部分供应量，那么后期的供求矛盾会缓解，但这需要一个过程。
中国住房领域一直供不应求，相关政策对有买房求的普通民众来讲，应该是一个利好消息。
在刘琳的观察中，近些年政府在房地产方面出台的调控政策，其实际目标就是要支持居民合理的住房消费需求。而构建长期的、合理的住房制度也是企业所需要的。
刘琳认为，房地产行业调控政策放松的可能性不大，但从宏观背景来看，相对宽松的货币政策对这个行业也有一定的正面影响。
而2009年的期房如今已开始进入市场，如果通过打折销售能够消化吸纳一部分供应量，那么后期的供求矛盾会缓解，但这需要一个过程。
- 发表于2012-01-16
在刘琳看来，明年年初房价可能会有小幅下跌，但下半年以后可能基本平稳。
由于目前国内许多房地产开发公司运作很不规范，加上国家或地方一些房地产相应政策、法律法规不明朗，购房者在购房过程中常常与房地产开发商或销售商发生纠纷，纠纷内容涉及方方面面，常见的有以下几方面：
- 发表于2012-01-16
（一）、关于房产证书（房产合法性）的纠纷
购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了一系列合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。
现在购房者一般都知道买房时要看“五证”（《国有土地使用证》、《 （销售）许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》）和“两书”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面：
所购 是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。
《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。
所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。
所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。
这里需要注意的是，购房者要识别产权证的真假。真的产权证大体印制精细，假的产权证一般做工粗糙，购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致，还可对着光亮处观察证书所用纸张是否有高层或多层的房屋水印。产权证的发证机关应为市（县）人民政府、市（县）房地产管理局，其他任何单位或部门所发的产权证都是非法无效的，另外，购房者不能一看到发证机关为“政府”两字，似乎心里就可以踏实了，一定要看是哪一级政府，乡级政府的产权证（乡产权）是得不到国家保护的。
购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了一系列合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。
现在购房者一般都知道买房时要看“五证”（《国有土地使用证》、《 （销售）许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》）和“两书”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面：
所购 是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。
《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。
所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。
所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。
这里需要注意的是，购房者要识别产权证的真假。真的产权证大体印制精细，假的产权证一般做工粗糙，购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致，还可对着光亮处观察证书所用纸张是否有高层或多层的房屋水印。产权证的发证机关应为市（县）人民政府、市（县）房地产管理局，其他任何单位或部门所发的产权证都是非法无效的，另外，购房者不能一看到发证机关为“政府”两字，似乎心里就可以踏实了，一定要看是哪一级政府，乡级政府的产权证（乡产权）是得不到国家保护的。
- 发表于2012-01-16
（二）、关于期房不能按期交付的纠纷
开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分，除施工单位垫资外，大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳，那么就会直接影响工程进度，开发商也就不能按期交房，纠纷不可避免发生。
一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因，如确属开发商方面的责任，购房者应给开发商一定的宽限期，让开发商在该宽限期内继续履行合同。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。
所以，购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定：
开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。
如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。
如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%.
开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分，除施工单位垫资外，大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳，那么就会直接影响工程进度，开发商也就不能按期交房，纠纷不可避免发生。
一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因，如确属开发商方面的责任，购房者应给开发商一定的宽限期，让开发商在该宽限期内继续履行合同。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。
所以，购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定：
开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。
如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。
如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%.
- 发表于2012-01-16
（三）、关于购房面积的纠纷
在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷，若购房者此时对所购的房屋进行了装修，法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分，购房者只能听从开发商的摆布。因此，购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。
虽然北京市曾出台过按使用面积计算 售价的规定，但目前商品房销售仍多以建筑面积为计算单位，而购房者通常只能测量出所购房屋的使用面积，对于一般购房者来说，计算出包括套内建筑面积和应分摊的共用建筑面积在内的销售建筑面积实在是一件相当难的事。而等房地局勘察测绘所的测量结果出来，也许是几年后的事，等发现问题时，由于时间太久，购房者有时都找不到投诉对象。
关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围（如3%）内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补；若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围（如3%）应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。
在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷，若购房者此时对所购的房屋进行了装修，法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分，购房者只能听从开发商的摆布。因此，购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。
虽然北京市曾出台过按使用面积计算 售价的规定，但目前商品房销售仍多以建筑面积为计算单位，而购房者通常只能测量出所购房屋的使用面积，对于一般购房者来说，计算出包括套内建筑面积和应分摊的共用建筑面积在内的销售建筑面积实在是一件相当难的事。而等房地局勘察测绘所的测量结果出来，也许是几年后的事，等发现问题时，由于时间太久，购房者有时都找不到投诉对象。
关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围（如3%）内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补；若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围（如3%）应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。
- 发表于2012-01-16
（四）、关于房屋质量的纠纷
与房屋面积纠纷相比，房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。
与房屋面积纠纷相比，房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。
- 发表于2012-01-16
五）、关于 方面的纠纷
物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者（业主）与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为最常见。
对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。
在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。
目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。
购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限（如1年）后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。
物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者（业主）与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为最常见。
对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。
在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。
目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。
购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限（如1年）后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到最小程度。
- 发表于2012-01-18
按时交不了房 违约金 还有达不到交房条件就交房 问题最大了吧
被中国人视为洪水猛兽的房价已然成为百姓生活中剪不掉理还乱的一团麻，百姓认为自己收入远远不足购买市场上的房子，而开发商们则信誓旦旦的称中国的房子还很便宜。究竟孰是孰非？
国务院发展研究中心学者孙学工对记者说，中国地产政策调控对宏观经济已经产生非常明显的影响，从研究角度来看，房地产市场调控显然有它的必要性，但关键是中国在房地产未来的发展还需要有一个长效机制。潜台词就是：这种行政的金融方式应该是短期行为，是矛盾比较激化之时不得不采取的一种措施。
房地产市场的调控将来或将转向长效机制，特别是借助市场手段、财政税收手段也是预期的，所以孙学工认为关键还是真正找到一套适合中国的、又基于市场的长效模式——“现在 应该是一种态度吧。”