主题：商住公寓投资须知

商住公寓由于集投资和居住功能为一体，在房地产市场上独树一帜。又因为面积小、低总价、能自由组合等优点备受投资者或是自主创业者的喜爱。但是投资商住公寓注意一下五个问题。

1.土地使用年限缩短商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2.高税费转手交易难根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说，卖出100万元的商用公寓，交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。

3.房贷利率高、年限短虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款（住宅可获最长30年、最多七成的贷款），而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是提高1.1倍。

商住公寓与住宅公寓的比较

可能很多人会有这样的迷惑：同一地段、同一开发商开发的房产，为什么商住公寓的租金要比住宅公寓的高呢？中原房地产经纪公司不动产交易部的樊蕾解释说，首先因为开发商立项时，商住还是住宅是需要注明的，开发成本就不一样；另外，商住公寓的商业气息一般更为浓厚，更符合一些公司经营的需要。所以租商住公寓的公司，相对实力也会更强一些。但正因为这一点，商住公寓的客户群体就会相应狭小，空置期也会较长。

住宅公寓在出租给公司时，则会受到一定的限制，像咨询公司这种，经常会人来人往的公司，原则上是不可以租住宅公寓的。但是，住宅公寓除了出租给公司外，还可以租给白领等阶层居住，它的客户群就大大增加。而商住公寓一般面积偏大，只倾向于租给公司；同时，一些公司为了节约成本，可以异地办公。也就是说公司注册在商业聚集地，但是办公在住宅公寓。

除了空置率会较高外，商住公寓还有一个较大的风险就在于，新的楼盘不断推出，会加剧楼盘间的竞争。一般来说，新的楼盘各种配套设施会更好，再加上一些新的商业区的形成，该房产的租金存在下跌的风险。住宅公寓同样存在这种风险，但是由于其客户对人气的要求，远不及商住公寓的客户要求高，相对该风险会小一些。

二手或空置公寓能降低成本吗？

不论是商住还是住宅公寓，它们的资金投入都是较大的，在比较好的地段买一套二居室，一般需要100万左右的资金。除了前期投入外，后期还有管理费、折旧费等一系列费用。那就意味着，如果该公寓空置，投资者每个月需要倒贴一笔不小的后期费用。

那么我们能否通过购置二手或是空置公寓，来降低一些成本呢？我爱我家房地产经纪公司的邵海鹰认为，这种做法降低成本的空间很小。她说，购买二手民宅，可以利用原来的旧家具，降低成本。而租公寓的客户要求一般较高。更重要的是买一个二手公寓的价钱，与新楼盘的价格差距不大。除非这个小区出租率很高，可以考虑买二手公寓。
至于空置房，邵海鹰说很多时候是样板房，暂时没有卖，再大幅度打广告不划算。另一种是因为大客户买了很多套，因为各种原因手上还留有几套。如果有合适的空置房，房价会比它销售旺季时低一些。但是由于空置房的数量较小，可操作性不是很强。

总体而言，要规避公寓空置率高等风险，最简单的办法就是，找准投资的地段，选择在成熟的或者是潜在的成熟商业区、社区置房。

公寓属于商业用地，好像一般都是40年，哪要是50年是什么用地呢？

如果要是，商住公寓适合吗？